คุณเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์จาก Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้เขียนบทวิเคราะห์ถึงภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2021 โดยชี้ว่า วิกฤติ COVID-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมเป็นอย่างมาก แม้ที่อยู่อาศัยแนวราบจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นกลุ่ม real demand ประกอบกับกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง-บน ซึ่งได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจในระดับต่ำกว่ากลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง-ล่าง ยังมีส่วนช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในปีที่ผ่านมา แต่เศรษฐกิจที่หดตัวมากในปีที่แล้ว ประกอบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน จะกดดันกำลังซื้อในปี 2021 ให้ฟื้นตัวได้อย่างจำกัด ทั้งนี้ แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดแต่ละประเภทในปี 2021 จะมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาฯ

ความรุนแรงของการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2021 ต้องกลับมาชะลอลงไปอีกครั้ง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงต้องเน้นทำโปรโมชั่นต่อเนื่อง เพื่อดึงดูด real-demand[1] ที่ยังเหลืออยู่

แม้มีปัจจัยเสริมจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่ยังถูกจำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นตลาดได้บางส่วน ทำให้โดยภาพรวม EIC มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีทิศทางชะลอตัวจากครึ่งแรกของปีที่มีเริ่มสัญญาณการฟื้นตัว โดยคาดว่าหน่วยขายได้ของที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2021 จะอยู่ที่ระดับประมาณ 35,000 หน่วย หรือ ปรับตัวลดลงจากปีที่แล้วที่ -1% ถึง -3%YoY ซึ่งยังคงเป็นระดับต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิด COVID-19

สำหรับด้านอุปทาน ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังหรือชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่เหลือของปี 2021 โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ เนื่องจากการระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อในกลุ่มระดับปานกลางถึงล่าง ประกอบกับหน่วยเหลือขายสะสมมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่การเปิดโครงการบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มเติบโตช้าลงจากข้อจำกัดด้านที่ดิน ส่งผลให้ EIC คาดว่าภาพรวมหน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2021 จะปรับตัวลดลงราว -36% ถึง -39%YoY อยู่ที่เพียง 29,000-30,000 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของหน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วงปี 2017-2019 (ก่อนเกิด COVID-19) ซึ่งอยู่ที่ราว 50,000 หน่วยต่อปี

ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดเริ่มคลี่คลายลง คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีโอกาสค่อย ๆ ฟื้นตัวดีขึ้นด้วยปัจจัยสนับสนุน ดังนี้ 

1.รูปแบบการดำเนินชีวิตวิถีใหม่ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคปัจจุบันได้ดียิ่งขึ้น โดยเฉพาะบ้านแฝดที่มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น จากกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง-บน เนื่องจากมีความคุ้มค่าทั้งในด้านราคา ฟังก์ชัน และพื้นที่ใช้สอย 

2. การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจะส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในบริเวณแนวเส้นทางและปลายสายรถไฟฟ้ามีความน่าสนใจ

อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังเผชิญความท้าทายสำคัญหลายด้านจาก 1) อุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ที่แม้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง แต่กำลังซื้อที่กลับมาชะลอตัว ทำให้การดูดซับทาวน์เฮาส์ออกจากตลาดยังต้องใช้ระยะเวลานาน รวมถึงการเปิดโครงการในบริเวณแนวเส้นทางและปลายสายรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ อาจส่งผลให้การแข่งขันในบริเวณดังกล่าวรุนแรงยิ่งขึ้น 2) การแข่งขันจัดโปรโมชั่นที่รุนแรงขึ้น ส่งผลให้การปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยบางกลุ่มยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ และ 3) ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น จากราคาที่ดินทั้งกรุงเทพฯ ชั้นกลาง และพื้นที่รอบนอก รวมถึงต้นทุนการก่อสร้างจากราคาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาเหล็กที่เพิ่มสูงขึ้นมาก

ข้อแนะนำจาก EIC สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาฯ

ในสภาวะตลาดที่ยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก ผู้ประกอบการยังต้องเน้นกลยุทธ์การปรับตัว ได้แก่ 

1) เน้นพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง ทั้งลดจำนวนหน่วยขายต่อโครงการ ทยอยเปิดโครงการทีละเฟส และพัฒนาโครงการที่มีมูลค่ารวมไม่สูงมากนัก แต่เน้นความคุ้มค่า 

สถานการณ์กำลังซื้อที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยด้านมาตรการ LTV ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมามุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลง ทั้งการลดจำนวนหน่วยขายต่อโครงการ การทยอยเปิดโครงการทีละเฟส และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่ารวมไม่สูงมากนัก แต่เน้นความคุ้มค่ามากขึ้น เพื่อให้สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้น ซึ่งจะสอดรับกับแนวโน้มของผู้บริโภคในปัจจุบันที่หันมาสนใจที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง-ล่าง ที่ราคา affordable มากขึ้น รวมถึงการทยอยเปิดโครงการทีละเฟส จำนวนหน่วยครั้งละไม่มาก จะยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถลดความเสี่ยงด้านเงินลงทุน นอกจากนี้ อีกปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญมากขึ้นคือเรื่องความคุ้มค่า ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่ผู้บริโภคในปัจจุบันให้ความสำคัญมากขึ้นรองจากเรื่องราคา ทั้งในแง่ของพื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชันภายในบ้าน สาธารณูปโภคภายในโครงการ รวมถึงโปรโมชั่นส่งเสริมการขายในรูปแบบต่าง ๆ อีกด้วย

2) พัฒนาโครงการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้ง work from home และให้ความสำคัญกับเรื่องความสะอาดและสุขอนามัย

ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จากการระบาดของ COVID-19 ทำให้ผู้คนมีรูปแบบการดำเนินชีวิตวิถีใหม่ (New normal) ทั้งการ work from home มากขึ้นและการให้ความสำคัญกับเรื่องความสะอาดและสุขอนามัย ดังนั้น การออกแบบที่อยู่อาศัยแบบเน้นพื้นที่ใช้สอยที่ไม่อึดอัด รวมถึงนำเทคโนโลยีด้านความปลอดภัย หรือเกี่ยวข้องกับความสะอาดและสุขภาพอนามัยจึงเป็นสิ่งจำเป็น อีกทั้งการนำเทคโนโลยี smart home เข้ามาช่วยอำนวยความสะดวก อย่าง touchless home security ตลอดจนเทคโนโลยีที่ช่วยประหยัดพลังงานต่าง ๆ จะยังจะเป็นเทรนด์ที่จะได้รับความนิยมจากผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

3) ขยายธุรกิจอื่น ๆ และสร้างรายได้ recurring income[2] มากขึ้น เช่น ให้เช่าโรงแรม นิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาล บริการด้านวิศวกรรม ผลิตกระแสไฟฟ้า ขนส่งและคลังสินค้า เป็นต้น

ผู้ประกอบการขยายธุรกิจอื่น ๆ และสร้างรายได้ในรูปแบบของ recurring income มากขึ้น ท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ปัจจุบันผู้ประกอบการมีการหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ จากการประสานกำลัง (synergy) ของธุรกิจใหม่ และธุรกิจเดิม ทั้งการขยายธุรกิจในกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และโดยอ้อม เช่น ธุรกิจให้เช่าโรงแรม นิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาลและการดูแลสุขภาพ บริการด้านวิศวกรรม เป็นต้น รวมถึงธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น ผลิตกระแสไฟฟ้า ขนส่งและคลังสินค้า เป็นต้น ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้ในลักษณะที่เป็น recuring income มากขึ้น และกระจายความเสี่ยงท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังชะลอตัวและยังมีความไม่แน่นอนสูง

สามารถอ่านบทวิเคราะห์ฉบับเต็ม ได้ที่ https://www.scbeic.com/th/detail/product/7765

….............................................................................................................................................................

[1] real-demand คือกลุ่มที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง

[2] recurring income คือ รายได้ที่เข้ามาต่อเนื่อง เช่น รายเดือน รายปี เป็นต้น