SCBEIC เผยแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2021 ท่ามกลางความท้าทายจากวิกฤต COVID-19 | Techsauce

SCBEIC เผยแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2021 ท่ามกลางความท้าทายจากวิกฤต COVID-19

คุณเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์จาก Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ได้เขียนบทวิเคราะห์ถึงภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2021 โดยชี้ว่า วิกฤติ COVID-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมเป็นอย่างมาก แม้ที่อยู่อาศัยแนวราบจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นกลุ่ม real demand ประกอบกับกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง-บน ซึ่งได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจในระดับต่ำกว่ากลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง-ล่าง ยังมีส่วนช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในปีที่ผ่านมา แต่เศรษฐกิจที่หดตัวมากในปีที่แล้ว ประกอบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ที่กำลังเกิดขึ้นในปัจจุบัน จะกดดันกำลังซื้อในปี 2021 ให้ฟื้นตัวได้อย่างจำกัด ทั้งนี้ แนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดแต่ละประเภทในปี 2021 จะมีความแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับประเภทของอสังหาฯ

ความรุนแรงของการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2021 ต้องกลับมาชะลอลงไปอีกครั้ง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงต้องเน้นทำโปรโมชั่นต่อเนื่อง เพื่อดึงดูด real-demand[1] ที่ยังเหลืออยู่

แม้มีปัจจัยเสริมจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่ยังถูกจำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นตลาดได้บางส่วน ทำให้โดยภาพรวม EIC มองว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีทิศทางชะลอตัวจากครึ่งแรกของปีที่มีเริ่มสัญญาณการฟื้นตัว โดยคาดว่าหน่วยขายได้ของที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2021 จะอยู่ที่ระดับประมาณ 35,000 หน่วย หรือ ปรับตัวลดลงจากปีที่แล้วที่ -1% ถึง -3%YoY ซึ่งยังคงเป็นระดับต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิด COVID-19

สำหรับด้านอุปทาน ผู้ประกอบการยังคงต้องระมัดระวังหรือชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่เหลือของปี 2021 โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ เนื่องจากการระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อในกลุ่มระดับปานกลางถึงล่าง ประกอบกับหน่วยเหลือขายสะสมมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่การเปิดโครงการบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มเติบโตช้าลงจากข้อจำกัดด้านที่ดิน ส่งผลให้ EIC คาดว่าภาพรวมหน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2021 จะปรับตัวลดลงราว -36% ถึง -39%YoY อยู่ที่เพียง 29,000-30,000 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของหน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วงปี 2017-2019 (ก่อนเกิด COVID-19) ซึ่งอยู่ที่ราว 50,000 หน่วยต่อปี

ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดเริ่มคลี่คลายลง คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีโอกาสค่อย ๆ ฟื้นตัวดีขึ้นด้วยปัจจัยสนับสนุน ดังนี้ 

1.รูปแบบการดำเนินชีวิตวิถีใหม่ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคปัจจุบันได้ดียิ่งขึ้น โดยเฉพาะบ้านแฝดที่มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น จากกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง-บน เนื่องจากมีความคุ้มค่าทั้งในด้านราคา ฟังก์ชัน และพื้นที่ใช้สอย 

2. การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจะส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในบริเวณแนวเส้นทางและปลายสายรถไฟฟ้ามีความน่าสนใจ

อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังเผชิญความท้าทายสำคัญหลายด้านจาก 1) อุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ที่แม้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง แต่กำลังซื้อที่กลับมาชะลอตัว ทำให้การดูดซับทาวน์เฮาส์ออกจากตลาดยังต้องใช้ระยะเวลานาน รวมถึงการเปิดโครงการในบริเวณแนวเส้นทางและปลายสายรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ อาจส่งผลให้การแข่งขันในบริเวณดังกล่าวรุนแรงยิ่งขึ้น 2) การแข่งขันจัดโปรโมชั่นที่รุนแรงขึ้น ส่งผลให้การปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยบางกลุ่มยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ และ 3) ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น จากราคาที่ดินทั้งกรุงเทพฯ ชั้นกลาง และพื้นที่รอบนอก รวมถึงต้นทุนการก่อสร้างจากราคาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาเหล็กที่เพิ่มสูงขึ้นมาก

ข้อแนะนำจาก EIC สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาฯ

ในสภาวะตลาดที่ยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก ผู้ประกอบการยังต้องเน้นกลยุทธ์การปรับตัว ได้แก่ 

1) เน้นพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง ทั้งลดจำนวนหน่วยขายต่อโครงการ ทยอยเปิดโครงการทีละเฟส และพัฒนาโครงการที่มีมูลค่ารวมไม่สูงมากนัก แต่เน้นความคุ้มค่า 

สถานการณ์กำลังซื้อที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยด้านมาตรการ LTV ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมามุ่งเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กลง ทั้งการลดจำนวนหน่วยขายต่อโครงการ การทยอยเปิดโครงการทีละเฟส และการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่ารวมไม่สูงมากนัก แต่เน้นความคุ้มค่ามากขึ้น เพื่อให้สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้น ซึ่งจะสอดรับกับแนวโน้มของผู้บริโภคในปัจจุบันที่หันมาสนใจที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง-ล่าง ที่ราคา affordable มากขึ้น รวมถึงการทยอยเปิดโครงการทีละเฟส จำนวนหน่วยครั้งละไม่มาก จะยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถลดความเสี่ยงด้านเงินลงทุน นอกจากนี้ อีกปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญมากขึ้นคือเรื่องความคุ้มค่า ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่ผู้บริโภคในปัจจุบันให้ความสำคัญมากขึ้นรองจากเรื่องราคา ทั้งในแง่ของพื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชันภายในบ้าน สาธารณูปโภคภายในโครงการ รวมถึงโปรโมชั่นส่งเสริมการขายในรูปแบบต่าง ๆ อีกด้วย

2) พัฒนาโครงการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้ง work from home และให้ความสำคัญกับเรื่องความสะอาดและสุขอนามัย

ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จากการระบาดของ COVID-19 ทำให้ผู้คนมีรูปแบบการดำเนินชีวิตวิถีใหม่ (New normal) ทั้งการ work from home มากขึ้นและการให้ความสำคัญกับเรื่องความสะอาดและสุขอนามัย ดังนั้น การออกแบบที่อยู่อาศัยแบบเน้นพื้นที่ใช้สอยที่ไม่อึดอัด รวมถึงนำเทคโนโลยีด้านความปลอดภัย หรือเกี่ยวข้องกับความสะอาดและสุขภาพอนามัยจึงเป็นสิ่งจำเป็น อีกทั้งการนำเทคโนโลยี smart home เข้ามาช่วยอำนวยความสะดวก อย่าง touchless home security ตลอดจนเทคโนโลยีที่ช่วยประหยัดพลังงานต่าง ๆ จะยังจะเป็นเทรนด์ที่จะได้รับความนิยมจากผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

3) ขยายธุรกิจอื่น ๆ และสร้างรายได้ recurring income[2] มากขึ้น เช่น ให้เช่าโรงแรม นิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาล บริการด้านวิศวกรรม ผลิตกระแสไฟฟ้า ขนส่งและคลังสินค้า เป็นต้น

ผู้ประกอบการขยายธุรกิจอื่น ๆ และสร้างรายได้ในรูปแบบของ recurring income มากขึ้น ท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ปัจจุบันผู้ประกอบการมีการหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ ๆ จากการประสานกำลัง (synergy) ของธุรกิจใหม่ และธุรกิจเดิม ทั้งการขยายธุรกิจในกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และโดยอ้อม เช่น ธุรกิจให้เช่าโรงแรม นิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาลและการดูแลสุขภาพ บริการด้านวิศวกรรม เป็นต้น รวมถึงธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น ผลิตกระแสไฟฟ้า ขนส่งและคลังสินค้า เป็นต้น ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้ในลักษณะที่เป็น recuring income มากขึ้น และกระจายความเสี่ยงท่ามกลางภาวะตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังชะลอตัวและยังมีความไม่แน่นอนสูง


สามารถอ่านบทวิเคราะห์ฉบับเต็ม ได้ที่ https://www.scbeic.com/th/detail/product/7765

….............................................................................................................................................................

[1] real-demand คือกลุ่มที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง

[2] recurring income คือ รายได้ที่เข้ามาต่อเนื่อง เช่น รายเดือน รายปี เป็นต้น

RELATED ARTICLE

Responsive image

SCB เปิดตัว SCB Cross Border Payment Tracking เช็คเงินโอนต่างประเทศด้วยตนเองแบบเรียลไทม์

SCB เปิดตัว SCB Cross Border Payment Tracking เช็คเงินโอนต่างประเทศด้วยตนเองแบบเรียลไทม์ ผ่านเว็บไซต์ www.scb.co.th ตลอด 24ชั่วโมง...

Responsive image

บทสรุปรายงาน Deloitte 2023 CxO Sustainability Report

Deloitte จัดทำรายงานที่เกิดจากการสำรวจในกลุ่มผู้บริหารระดับ CxO มากกว่า 2,000 คนใน 24 ประเทศ รวมถึงประเด็นที่ยังวิตกกังวลและการดำเนินการเกี่ยวกับสภาพอากาศที่จัดทำโดย CxO และองค์กรข...

Responsive image

HAPathon 2023 การแข่งขัน Web3.0 Global Startup ประจำปี เปิดรับสมัครแล้ววันนี้

ท่ามกลางความเฟื่องฟูของ Web3.0 ที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง Alibaba Cloud, PlatON และ HashKey Group ได้จัดการแข่งขัน Web3.0 Global Startup ประจำปี 2023 เปิดรับสมัครแล้ววันนี้...