SCB EIC เผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แย้มคนส่วนใหญ่ใหญ่ได้ประโยชน์แต่ไม่อาจดึงตลาดให้กลับมาฟื้นได้ เนื่องจากเศรษฐกิจยังชะลอตัว-ผู้มีรายได้น้อยลดการใช้จ่าย-NPL สูง
คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยภาครัฐจะปรับลดค่าธรรมเนียม จดทะเบียนการโอนจาก 2% เป็น 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดใหม่ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งการโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน ระยะเวลาของมาตรการจะสิ้นสุดภายใน 24 ธันวาคม 2020 นอกจากนี้ คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งคิดอัตราดอกเบี้ยที่ 2.5% ในช่วง 3 ปีแรกสำหรับผู้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้วยวงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาท
กลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จพร้อมโอนระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะได้รับประโยชน์จากมาตราการ ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยและกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จากเงื่อนไขของมาตรการจะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยใหม่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้รับประโยชน์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ของตลาด จากข้อมูลหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย (ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง) ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ กลางปี 2019 ที่จัดเก็บโดย AREA พบว่า มีหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอยู่ทั้งสิ้น 107,646 หน่วย หรือคิดเป็น 53% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมถึง 52% ของ
หน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาททั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 43% หากพิจารณาเป็นรายพื้นที่จะพบว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มที่ได้ประโยชน์จะกระจุกตัวในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เช่น รังสิตคลอง 1-16 บางบัวทอง บางนา กม.10-30 วงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม และรัตนาธิเบศร์
มาตรการในครั้งนี้มีเงื่อนไขครอบคลุมเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่ที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แตกต่างจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในปี 2015 ที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา แม้ว่ามาตรการในครั้งนี้จะครอบคลุมกลุ่มที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่และเป็นมาตรการที่ออกมาต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสองของปีนี้ แต่เงื่อนไขที่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยบางระดับราคาทำให้ผลบวกที่มีต่อตลาดโดยรวมจะมีไม่มากดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2008 และ 2015 ที่มีการใช้มาตรการแบบเดียวกัน ต่างกันที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา โดยเฉพาะในปี 2015 ที่ครอบคลุมทั้งบ้านจัดสรรและไม่จัดสรร รวมถึงที่ดินจัดสรรด้วย
มาตรการไม่ได้ระบุชัดเจนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ธุรกรรมการโอนและจดจำนองของที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจหยุดชะงักในระยะสั้นจนกว่ามาตรการจะมีผลบังคับใช้ จากการที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองโดยที่ยังไม่ได้ระบุวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ผู้ซื้อบ้านที่เข้าข่ายได้ประโยชน์จากมาตรการชะลอ/เลื่อนการโอนและจดจำนองออกไปก่อน เพื่อให้ตนเองสามารถได้รับประโยชน์จากมาตรการ ซึ่งหากภาครัฐประกาศวันที่มีผลบังคับใช้ล่าช้า ก็อาจส่งผลระยะสั้นให้ธุรกรรมการซื้อขายบ้านบางส่วนหยุดชะงักลงและอาจกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปีนี้ อย่างไรก็ตาม จากการสอบถามหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับมาตรการนี้ในเบื้องต้น หน่วยดังกล่าวแจ้งว่าอาจใช้เวลาประมาณ 1 เดือนในการเตรียมรายละเอียดของประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยมีโอกาสที่มาตรการอาจเริ่มบังคับใช้ปลายเดือนพฤศจิกายน หรือ ต้นเดือนธันวาคม 2019
อีไอซีประเมินว่า มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในครั้งนี้จะแค่บรรเทาผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและเกณฑ์ LTV ในระยะสั้น แต่ยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาขยายตัวได้สูงดังที่เคยเกิดขึ้นจากการใช้มาตรการในครั้งก่อน ๆ เนื่องจาก
แม้ว่าผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้าน Low-end และผู้ประกอบการที่เน้นบ้านกลุ่ม Low-end จะเป็นผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการครั้งนี้ โดยผู้ซื้อบ้านใหม่ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองสูงสุดเกือบ 9 หมื่นบาท ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบางส่วนเร่งเข้ามาโอนที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นเพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือมี Backlog ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในสัดส่วนสูงจะได้รับประโยชน์ เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถประหยัดต้นทุนการออกโปรโมชันลดค่าโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นหนึ่งในโปรโมชันที่ผู้ประกอบการนิยมทำ โดยผู้ประกอบการอาจจะใช้โอกาสนี้ในการออกโปรโมชันอื่น ๆ เพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นยอดขายและเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายได้มากขึ้น
ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องใช้เวลาปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ใหม่ประมาณ 1-2 ปี ซึ่งต้องอาศัยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจนร่วมด้วย นอกเหนือจากการสนับสนุนจากมาตรการทางภาษี แม้รัฐบาลทยอยออกมาตรการทางภาษีหลายอย่างเพื่อช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่การปรับตัวของผู้บริโภคต่อเกณฑ์การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV ยังต้องใช้ระยะเวลา โดยอาศัยแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจน เพื่อผลักดันกำลังซื้อให้มีได้มากขึ้นเพื่อทดแทนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงจากเกณฑ์ LTV
ลงทะเบียนเข้าสู่ระบบ เพื่ออ่านบทความฟรีไม่จำกัด