SCB EIC มองการลดค่าโอนซื้ออสังหาฯ ไม่พอให้ตลาดฟื้นตัว | Techsauce

SCB EIC มองการลดค่าโอนซื้ออสังหาฯ ไม่พอให้ตลาดฟื้นตัว

Photo by Ragnar Vorel on Unsplash

SCB EIC เผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แย้มคนส่วนใหญ่ใหญ่ได้ประโยชน์แต่ไม่อาจดึงตลาดให้กลับมาฟื้นได้ เนื่องจากเศรษฐกิจยังชะลอตัว-ผู้มีรายได้น้อยลดการใช้จ่าย-NPL สูง

คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยภาครัฐจะปรับลดค่าธรรมเนียม
จดทะเบียนการโอนจาก 2% เป็น 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองจาก 1% เป็น 0.01% สำหรับการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุดใหม่ที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งการโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน ระยะเวลาของมาตรการจะสิ้นสุดภายใน 24 ธันวาคม 2020 นอกจากนี้ คณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งคิดอัตราดอกเบี้ยที่ 2.5% ในช่วง 3 ปีแรกสำหรับผู้กู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้วยวงเงินสินเชื่อรวม 50,000 ล้านบาท

กลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่สร้างเสร็จพร้อมโอนระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะได้รับประโยชน์จากมาตราการ ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัยและกระจุกตัวอยู่ในคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด จากเงื่อนไขของมาตรการจะส่งผลให้ที่อยู่อาศัยใหม่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้รับประโยชน์ ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่ของตลาด จากข้อมูลหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย (ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง) ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ณ กลางปี 2019 ที่จัดเก็บโดย AREA พบว่า
มีหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอยู่ทั้งสิ้น 107,646 หน่วย หรือคิดเป็น 53% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมถึง 52% ของ

หน่วยเหลือขายราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาททั้งหมด รองลงมาคือทาวน์เฮาส์มีสัดส่วน 43% หากพิจารณาเป็นรายพื้นที่จะพบว่าที่อยู่อาศัยกลุ่มที่ได้ประโยชน์จะกระจุกตัวในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เช่น รังสิตคลอง 1-16 บางบัวทอง บางนา กม.10-30 วงแหวนรอบนอก-เพชรเกษม และรัตนาธิเบศร์

มาตรการในครั้งนี้มีเงื่อนไขครอบคลุมเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่ที่ราคาต่ำกว่า 
3 ล้านบาท แตกต่างจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในปี 2015 ที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา แม้ว่ามาตรการในครั้งนี้จะครอบคลุมกลุ่มที่อยู่อาศัยกลุ่มใหญ่และเป็นมาตรการที่ออกมาต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสองของปีนี้ แต่เงื่อนไขที่จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยบางระดับราคาทำให้ผลบวกที่มีต่อตลาดโดยรวมจะมีไม่มากดังเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2008 และ 2015 ที่มีการใช้มาตรการแบบเดียวกัน ต่างกันที่ครอบคลุมที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา โดยเฉพาะในปี 2015 ที่ครอบคลุมทั้งบ้านจัดสรรและไม่จัดสรร รวมถึงที่ดินจัดสรรด้วย

มาตรการไม่ได้ระบุชัดเจนถึงวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ธุรกรรมการโอนและจดจำนองของที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจหยุดชะงักในระยะสั้นจนกว่ามาตรการจะมีผลบังคับใช้ จากการที่ภาครัฐอนุมัติมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองโดยที่ยังไม่ได้ระบุวันที่มีผลบังคับใช้ ทำให้ผู้ซื้อบ้านที่เข้าข่ายได้ประโยชน์จากมาตรการชะลอ/เลื่อนการโอนและจดจำนองออกไปก่อน เพื่อให้ตนเองสามารถได้รับประโยชน์จากมาตรการ ซึ่งหากภาครัฐประกาศวันที่มีผลบังคับใช้ล่าช้า ก็อาจส่งผลระยะสั้นให้ธุรกรรมการซื้อขายบ้านบางส่วนหยุดชะงักลงและอาจกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปีนี้ อย่างไรก็ตาม จากการสอบถามหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับมาตรการนี้ในเบื้องต้น หน่วยดังกล่าวแจ้งว่าอาจใช้เวลาประมาณ 1 เดือนในการเตรียมรายละเอียดของประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยมีโอกาสที่มาตรการอาจเริ่มบังคับใช้ปลายเดือนพฤศจิกายน หรือ ต้นเดือนธันวาคม 2019

อีไอซีประเมินว่า มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองในครั้งนี้จะแค่บรรเทาผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและเกณฑ์ LTV ในระยะสั้น แต่ยังไม่สามารถผลักดันให้ตลาดที่อยู่อาศัยกลับมาขยายตัวได้สูงดังที่เคยเกิดขึ้นจากการใช้มาตรการในครั้งก่อน ๆ เนื่องจาก 

  1. มาตรการในปีนี้ส่งผลกระทบในวงแคบกว่าเมื่อเทียบกับปี 2008 และ 2015 ที่ได้ประโยชน์กับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น 
  2. เศรษฐกิจโลกและไทยที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงกดดันกำลังซื้อของชาวต่างชาติและชาวไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางที่มีความเปราะบางต่อเศรษฐกิจที่ผันผวน
  3. หนี้สินของภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ดังพิจารณาได้จากข้อมูลหนี้ครัวเรือนต่อ Disposable income ที่รายงานโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งอยู่ในระดับเกือบ 150% เทียบกับปี 2008 ที่อยู่ในระดับต่ำกว่า 100% ขณะที่อัตราส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้ซื้อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ว่าจะลดลงมาบ้างหลังจากเกณฑ์ LTV มีผลบังคับใช้ ทำให้ความสามารถในการก่อหนี้ของครัวเรือนยังมีข้อจำกัดค่อนข้างมาก
  4. สถาบันการเงินเข้มงวดในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น สะท้อนจากอัตราการอนุมัติสินเชื่อบ้านที่ลดลงและมาตรฐานการให้สินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้นผ่านการสำรวจของ ธปท. ที่มีประจำทุกไตรมาส 
  5. เกณฑ์ LTV ที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลง ทั้งการที่ไม่สามารถกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านในวงเงินที่สูงดังเช่นในอดีตและการหาผู้กู้ร่วมที่ยากมากขึ้นกว่าในอดีตก่อนมีมาตรการ LTV ใหม่ (แม้ว่า ธปท. จะผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ในกรณีกู้ร่วม แต่การผ่อนปรนเฉพาะกรณีกู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจมีสัดส่วนไม่มาก) ขณะที่มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษของ ธอส. อาจไม่มากพอที่จะช่วยผลักดันให้ตลาดบ้านกลับมาขยายตัวได้ เนื่องจากวงเงินในมาตรการที่ค่อนข้างน้อย คิดเป็นประมาณ 5-7% ของยอดสินเชื่อใหม่เพื่อซื้อบ้านในแต่ละปีเท่านั้น

แม้ว่าผลต่อการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมอาจมีไม่มาก แต่กลุ่มผู้ซื้อบ้าน Low-end และผู้ประกอบการที่เน้นบ้านกลุ่ม Low-end จะเป็นผู้ที่ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการครั้งนี้ โดยผู้ซื้อบ้านใหม่ในราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองสูงสุดเกือบ 9 หมื่นบาท ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อบางส่วนเร่งเข้ามาโอนที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นเพื่อให้ได้รับประโยชน์จากมาตรการ ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหรือมี Backlog ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในสัดส่วนสูงจะได้รับประโยชน์ เนื่องจากผู้ประกอบการสามารถประหยัดต้นทุนการออกโปรโมชันลดค่าโอนและจดจำนอง ซึ่งเป็นหนึ่งในโปรโมชันที่ผู้ประกอบการนิยมทำ โดยผู้ประกอบการอาจจะใช้โอกาสนี้ในการออกโปรโมชันอื่น ๆ เพิ่มเติมเพื่อกระตุ้นยอดขายและเร่งระบายที่อยู่อาศัยเหลือขายได้มากขึ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องใช้เวลาปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ใหม่ประมาณ 1-2 ปี ซึ่งต้องอาศัยการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจนร่วมด้วย นอกเหนือจากการสนับสนุนจากมาตรการทางภาษี แม้รัฐบาลทยอยออกมาตรการทางภาษีหลายอย่างเพื่อช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่การปรับตัวของผู้บริโภคต่อเกณฑ์การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์ LTV ยังต้องใช้ระยะเวลา โดยอาศัยแรงขับเคลื่อนสำคัญจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอย่างชัดเจน เพื่อผลักดันกำลังซื้อให้มีได้มากขึ้นเพื่อทดแทนความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยที่ลดลงจากเกณฑ์ LTV

ลงทะเบียนเข้าสู่ระบบ เพื่ออ่านบทความฟรีไม่จำกัด

No comment

RELATED ARTICLE

Responsive image

ทีทีบี จับมือ databricks ผสานพลัง Data และ AI สร้างอนาคตการเงินที่ดีขึ้นให้คนไทย

ทีทีบี ตอกย้ำความมุ่งมั่นผลักดันดิจิทัลทรานส์ฟอร์เมชัน สร้างการเปลี่ยนแปลงให้กับวงการธนาคารไทย จับมือพันธมิตร databricks พร้อมเดินหน้าสร้าง Data-driven Culture ปักธงก้าวสู่ธนาคารที...

Responsive image

LINE SCALE UP เปิดรับสตาร์ทอัพทั่วโลก ต่อยอดธุรกิจกับ LINE ก้าวสู่ระดับสากล

LINE SCALE UP เปิดตัวอย่างเป็นทางการในงาน LINE Thailand Developer Conference 2024 ที่ผ่านมา เฟ้นหาสตาร์ทอัพที่มีศักยภาพ และพร้อมต่อยอดธุรกิจร่วมกับ LINE สู่เป้าหมายยกระดับธุรกิจสตา...

Responsive image

MarTech MarTalk 2024 EP.3 จากต้นกล้าสู่ความสำเร็จ ด้วยการพัฒนาคนและ MarTech

ChocoCRM จัดงานใหญ่ส่งท้ายปีกับงาน MarTech MarTalk 2024 EP.3 From Seeds to Success: Driving Business Growth with People and Marketing Technology ได้รับการตอบรับดีอย่างต่อเนื่องเป็น...