วิกฤตการณ์ COVID-19 นอกจากภาคการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดในประวัติศาสตร์วิกฤตการณ์ชาติ เพราะรัฐบาลสั่งปิดกิจการชั่วคราว ทำให้ไม่สามารถเปิดทำการได้ ผมได้คุยกับเจ้าของโรงแรมหลายแห่ง ยืนยันว่า ไม่ว่าจะต้มยำกุ้ง, ซับไพรม์, กีฬาสีการเมือง, SARS, ไข้หวัดนก ยังไงก็ยังมีแขกพักอยู่  มากน้อยต่างกัน  

แต่รอบ COVID คราวนี้คือ “ตีศูนย์” แบบไม่ต้องนับแขก ทำให้หลายโรงแรมต้องดิ้นรนหารายได้ทางอื่น เช่นออกมาขายอาหารแบบ Delivery หรืออีกหลายโรงแรมต้องปิดกิจการไปเลย รวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวกับสถานที่ที่เป็นแหล่งรวมผู้คนก็เช่นกัน ทั้งสนามบิน ห้างสรรพสินค้า ทัวร์ ร้านอาหาร ฯลฯ

แต่อีกภาคธุรกิจของประเทศ ที่มีผลต่อ GDP ของประเทศมหาศาล คือ ภาคอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจเกี่ยวเนื่อง เช่น ก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง รอบนี้หนักหนาสาหัสไม่แพ้เพื่อนๆเช่นกัน แม้ว่าอาจจะไม่ได้กระทบโดยทันทีเหมือนการท่องเที่ยว แต่ผลกระทบจากแรงกระเพื่อมระลอกต่อมานี่แหละที่จะรุนแรง และยาวนาน เพราะธุรกิจอสังหาฯ มองง่ายๆ คือ ต้องมีคนซื้อ และ คนขาย 

ฝั่งคนขาย หรือ บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่ถ้าเป็นนักมวยก็ต้องบอกว่า โดนต่อยอยู่ข้างเดียวมา 2-3 ปีหลังนี่อยู่แล้ว เพราะช่วงเติบโตในทุ่งลาเวนเดอร์ เปิดขาย sold out กันเป็นว่าเล่น เมื่อ 4-5 ปีก่อนมันปิดฉากไปแล้ว, supply ออกมาขายมากกว่ากำลังซื้อไปพอสมควร แต่ผู้ประกอบการต่างก็รู้ปัญหาและกำลังปรับกลยุทธกันมาโดยตลอด แต่เมื่อปีที่แล้ว 2562 ผู้ประกอบการเพิ่งโดนหมดขวาตรงเข้าปลายคางไป 2 หมัด คือมาตรการ LTV ( Loan to Value ) จากธนาคารแห่งประเทศไทย รวมทั้งผลจากค่าเงินบาทแข็งทำให้แรงซื้อต่างชาติหายไปมาก  ลงไปนอนนับ 8 มาหยกๆ กำลังพยายามผงกหัว หาวิธีแก้เกม ให้หายมึน  ปรับกลยุทธ ปรับสินค้า ปรับราคา ปรับวิธีการที่จะกลับมาอยู่ ........ แต่ทันใดนั้นเอง พอต้นปีนี้ เจอหมัดน็อก COVID-19 เข้าเต็มกรามอย่างไม่ทันตั้งตัว ไม่ทันเตรียมใจว่าจะมีหมดผีสิงที่มองไม่เห็น รอบนี้หนักจริง และกำลังโดนนับถึง 8 อีกครั้ง จะลุกขึ้นมาไหวรึเปล่า อันนี้ต้องรอดู เพราะ COVID-19 ทำให้ผู้คนไม่ค่อยอยากออกจากบ้านไปไหนมาไหน การเข้ามาดูโครงการหรือชมสำนักงานขาย ยอดหายไปอย่างน่าตกใจมาก แต่ปัญหาสำคัญที่สุดคือ กำลังซื้อหายไป อย่างหนัก เพราะ 

1.หลายธุรกิจประสบปัญหา ทำให้ต้องเลิกจ้าง ลดเงินเดือน หรือ ให้พนักงานหยุดงาน แม้แต่ในธุรกิจที่เคยแข็งแรงอย่างสายการบิน  กลายเป็นอาชีพในกลุ่มเสี่ยงทันที ดังนั้น กำลังซื้อกลุ่มพนักงานประจำเมื่อก่อนเป็นกำลังซื้อหลัก ตอนนี้หายไป

2.ความเข้มงวดของ การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร แต่เดิมก็ยากอยู่แล้ว ตอนนี้ยิ่งยากกว่าเดิมเป็น 2 เท่า

3.ความไม่มั่นใจในสถานภาพตัวเอง ว่าจะมีงาน มีเงินไปถึงเมื่อไร เรื่องนี้ หนักหนามาก คนจะไม่กล้าใช้เงิน ไม่กล้าก่อหนี้ แม้บางคนจะมีเงินเก็บ แต่จะไม่กล้าใช้ ไม่กล้าซื้อบ้าน

4.เจ้าของกิจการ SME , freelance อาชีพอิสระต่างๆ จะโดนกระทบมากต่อเนื่องอีกหลายเดือน

5.การส่งเสริมการขายแบบเดิมๆ เช่น จัด EVENT ส่งเสริมการขายต่างๆ  หรือแม้กระทั่ง ลูกค้า walk in จะลดลงต่อเนื่องอีกหลายเดือน ซึ่ง การขายอสังหาฯ ยังไงลูกค้าก็อยากได้ดูของจริงก่อนตัดสินใจ 

แต่แน่นอนว่า ในทุกๆวิกฤต มีโอกาสเสมอ แม้ว่าบางโอกาสต้อง “อาศัยระยะเวลารอ” ผมอยากให้ทุกท่าน ย้อนอดีตไปปี 2554 ที่น้ำท่วมใหญ่ทั้งประเทศ ตอนนั้นเกิดการเปลี่ยนแปลงหลายอย่าง มีหลายสำนักพูดว่า “ทำเลบ้านจัดสรรชานเมืองตายหมดแล้ว  ต่อไปจะไม่มีใครซื้อบ้านจัดสรรทำเลน้ำท่วมแล้ว”  แต่ ผมจะบอกว่า ผ่านไปปีเดียว บ้านแถวนั้นกลับมาขายดีเหมือนเดิม เพราะจริงๆ การซื้อบ้านมันมีธรรมชาติบางอย่างเรื่องทำเลของมันอยู่ และ อย่าลืมว่า วิกฤตการณ์หลายอย่าง เป้นเรื่องเชื่อคราว ไม่ใช่เรื่องถาวร อย่างน้ำท่วมเป็นต้น

โรคระบาดร้ายแรงทั่วโลกแบบ COVID-19 นี่ 100 ปีจะมีครั้งนึง  ถ้ามองในแง่ดี ในชีวิตเราก็คงจะเจอแค่ครั้งเดียวนี่แหละ ดังนั้นสิ่งที่ประกอบการต้องทำ คือ “ยอมรับและปรับตัว”  มากกว่า  “ยอมแพ้ไม่แก้ตัว” 

ในมุมมองที่ผมเป็นทั้งสื่อที่ได้พบปะกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากมาย รวมถึงได้ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เองด้วยนั้น ผมเชื่อว่าส่วนใหญ่ เข้าใจและกำลังปรับตัวสะบัดหัวสะบัดหน้าให้หายมึนจากการโดนนับ 8 ให้เร็ว  เพราะถ้ายิ่งทำตัวซึม เดี่ยวคงโดนจับแพ้ TKO ในช่วงเดือนเมษายนนี้ เราจึงได้เห็นการปรับตัวอย่างรวดเร็วของหลายผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หลังจากที่ มีนาคม ทุกเจ้าแทบจะหยุดการเคลื่อนไหว หยุดใช้งบทุกอย่าง เพื่อดูทิศทางลม  แล้วแคมเปญต่างๆ ก็เริ่มโหมกันออกมา ทั้ง ขายคอนโดออนไลน์ ( ซึ่งก็ขายได้บ้างไมได้บ้างแล้วแต่ปัจจัยหลายข้อ ) , ให้พนักงานทุกคนทุกตำแหน่งมาเป็นเซลล์ขายด้วย (เราจึงเห็น tiktok เรียกความสนใจขายคอนโดกันเต็มหน้า feed )  หรือโปรโมชั่นที่งัดกันออกมาชน ทั้ง ลดราคา 20-50% ( แต่หลายเจ้าโดนด่ามากกว่าขายได้ เพราะทำให้ราคาตลาดรวมเสีย ) , อยู่ฟรีกันไปเลย 2-3 ปี แล้วค่อยผ่อน ( เพราะคิดว่า สถานการณ์มนุษย์เงืนเดือนที่ต้องรับภาระผ่อน ไม่น่าจะยืดเยื้อไปขนาดนั้น ) , ซื้อพร้อมผู้เช่าแถมค่าเช่าให้เลยทุกเดือนสำหรับนักลงทุน หรือ โปรโมชั่นที่สุดแต่คนซื้อจะขอ  ( ที่คนขายพร้อมจะเป็นป๋า เปย์ให้ทันที )  ซึ่งเหล่านี้ ทำให้เห็นว่า ฝั่งคนขายเสียเปรียบฝั่งคนซื้อมากๆ เพราะต้องทั้งแย่งทั้งง้อคนที่ยังพอมีกำลังซื้อมา ซื้อของตัวเองให้ได้

เหล่านี้เป็นแค่ การปรับตัวระยะสั้น เพราะทุกคนต้องการ cashflow สำหรับการดำเนินธุรกิจต่อไปแต่หลังจากนี้ เราจะเห็นการปรับตัวระยะยาว ในฝั่ง ผู้ประกอบการอีกมาก เช่น

1.การออกแบบ บ้าน คอนโด จะมี new normal มาเป็นตัวกำหนด เรื่อง function และ design มากขึ้น เช่น เรื่อง ระบบถ่ายเทอากาศ เรื่องการรักษาสุขอนามัย  การฆ่าเชื้อโรคในสถานที่  การป้องกันการแพร่ระบาดหากเกิดโรคระบาด พื้นที่ outdoor และ indoor ที่เหมาะกับการ work from home , การออกแบบพื้นที่รับส่งของ  พื้นที่ที่ต้องใช้ร่วมกัน

( ผมไม่ค่อยเห็นด้วยกับ หลายความเห็นที่บอกว่า พื้นที่ส่วนกลางบางอย่างเช่น co-working space , co-kitchen space , fitness จะสำคัญน้อยลง เพราะคนกลัว  อย่าลืมว่า covid-19 เป็นเรื่องชั่วคราว คนจะตระหนักแต่อีกพัก คนก็จะไม่ได้ซีเรียส มากขนาดตอนนี้  ยังไงพื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ก็คงจำเป็น แค่ช่วงนี้คนที่ต้องทำงานในคอนโด ในห้องตัวเอง คงรู้ว่าน่าเบื่อขนาดไหน )

2.ผู้ประกอบการ จะไปเน้นให้ความสำคัญ เรื่อง การเงินของลูกค้ามากขึ้น ต่อไปเราจะเห็น ลูกเล่นด้านการเงินมากเป็นตัวกระตุ้นการซื้อมากกว่าตอนนี้อีก  ทุกคนรู้ว่า กำลังซื้อหายไป ดังนั้น ทำยังไงให้กำลังซื้อกล้าตัดสินใจซื้อของตัวเอง และลูกค้าต้อง “ยื่นกู้ให้ผ่าน” ด้วย  การแข่งขันด้านนี้จะรุนแรงขึ้นแบบเห็นได้ชัด

3.ที่อยู่อาศัยแบบ “เช่า” น่าจะมีบทบาทมากขึ้น เมื่อคนส่วนใหญ่ไม่มั่นใจในสถารภาพทางการเงินการงานของตัวเอง  การเช่า น่าจะเป็นทางออก และอีกตลาด ที่โตในช่วง 3 ปี ข้างหน้า   อีกหน่อยเราอาจจะเห็น การเช่าคอนโดแบบมีเงื่อนไขให้ซื้อขาดได้ ในกี่ปีข้างหน้า เหมือนสัญญายืมตัวนักฟุตบอลก็ได้

4.Supply จะไม่ล้นตลาดจนเกินงาม ในอีก 3 ปีข้างหน้านี้  ด้วยเพื่อนๆในวงการจะเริ่มมองหน้ากัน และคุมกำเนิดโปรดักส์ของตัวเองไม่ให้เฟ้อเกินตลาดแบบน่าเกลียดกันเอง

5.สุดท้าย ตลาดที่อยู่อาศัยมักจะถูกกำหนดด้วยงบประมาณของผู้ซื้อเสมอ  ไม่ว่าตลาดจะเปลี่ยนไปยังไง สุดท้ายของที่จะตอบโจทย์คนซื้อ คือ ของที่ราคาพอดีกับเงินในกระเป๋าคนซื้อ นั่นแหละ การที่คอนโดแห่งหนึ่งราคา 2.1 ล้านจะดีกว่าคอนโด 2 ล้าน ไปมากน้อยขนาดไหน ถ้าคนซื้อจ่ายได้แต่ 2 ล้าน สุดท้ายส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ซื้อ 2.1 ล้านหรอก   การบ้านข้อนี้ คือต้องทำยังไงให้ของดีที่สุด ในราคาที่ตรงกับเงินในกระเป๋า ( หรือที่ลูกค้ากู้ได้ ) ที่สุด  

หลังหมดเรื่อง COVID สักพัก คอนโดในเมืองก็ยังคงขายได้ต่อไป หลายสำนักทำนายว่าต่อไป คนไม่กล้าซื้อคอนโด เพราะใช้ส่วนกลางร่วมกันเยอะ คนจะหนีไปซื้อบ้านมากกว่า ข้อนี้ผมไม่เชื่อนะ คนจะซื้อบ้านเพราะอยากได้บ้าน  ไม่ใช่ซื้อบ้านเพราะกลัวติดโรคหรอก  อย่าลืมว่า คนจะซื้อที่อยู่อาศัยให้พอดีเงินที่เค้ามี  ตราบใดการจราจรในกรุงเทพยังไม่เลิกติด ,แหล่งงานยังอยู่ในเมือง ,โรงเรียนดังๆยังอยู่ในเมือง ,ราคาที่ดินยังแพงขึ้นทุกปี คอนโดในเมืองยังขายได้แน่นอน

อสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่มีช่วงเวลา ขึ้นและลง มาตลอด  ถ้าปัจจัยที่ 4 ที่เรียนมาตั้งแต่เด็กยังไม่เปลี่ยน ยังไงตลาดอสังหาฯก็ต้องกลับมา เพียงแต่ช้าหรือเร็ว เท่านั้น

บทความโดย : โอภาส ถิรปัญญาเลิศ ( ใหญ่ ) นักธุรกิจและนักลงทุน / ปัจจุบันดำรงตำแหน่งประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด / หุ้นส่วนในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Maxxi Condo / นักเขียน / บรรณาธิการหนังสือ / วิทยากรการลงทุน / ที่ปรึกษาธุรกิจ และ Influencer ด้านอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของแฟนเพจ โอภาส ใหญ่ HI – Happy Investor