ส่องตลาดที่อยู่อาศัย ความท้าทายของการฟื้นตัวหลัง COVID-19 | Techsauce

ส่องตลาดที่อยู่อาศัย ความท้าทายของการฟื้นตัวหลัง COVID-19

COVID-19 ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแออยู่แล้วจากผลกระทบของมาตรการ LTV ในปี 2019 หดตัวลงต่อเนื่องในปี 2020 สะท้อนได้จากผลกระทบใน 2 ช่องทางหลักคือ 1) อุปสงค์ที่ปรับตัวลดลงมากจากทั้งกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงมากส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนปรับตัวลดลง 2) อุปทานที่ปรับตัวลดลงจากการที่ผู้ประกอบการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไป โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม และหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น ขณะเดียวกันยังมุ่งเน้นการระบายสต็อกเหลือขายที่ยังอยู่ในระดับสูง 

การระบาดของ COVID-19 ซ้ำเติมให้ยอดขายที่อยู่อาศัยในปี 2020 หดตัวลงต่อเนื่อง ภายหลังจากที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ในปี 2019 หากมองภาพตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา จะพบว่าตลาดเข้าสู่ภาวะซบเซาลงอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวและกำลังซื้อของต่างชาติที่อ่อนแอลง ผนวกกับมาตรการ LTV ที่มีผลบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายนปี 2019 ส่งผลให้หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2019 

หดตัวที่ -17%YoY และต่อเนื่องมาในปี 2020 การแพร่ระบาดของ COVID-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงมากขึ้น สะท้อนได้จากข้อมูลของ AREA ที่จำนวนหน่วยขายได้ในครึ่งแรกของปี 2020 ที่หดตัวถึง -45%YOY (รูปที่ 1) จากกำลังซื้อที่ปรับลดลงและผลกระทบจากมาตรการ lockdown ที่ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการออกไปทำกิจกรรมต่าง ๆ นอกบ้าน ขณะที่ยอดขายจากต่างชาติต้องหยุดชะงักลงจากการจำกัดการเดินทางระหว่างประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้ ยอดขายที่ปรับลดลงมากยังเป็นผลจากการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไป ทั้งนี้จะพบว่าอัตราขายได้ในเดือนแรกของโครงการเปิดใหม่  (sale rate) ปรับลดลงอย่างต่อเนื่องต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาทั้งในส่วนของคอนโดมิเนียมและแนวราบ โดยเฉลี่ยในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 

อัตราขายได้สำหรับคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 26% ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ 13% บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดอยู่ที่ 8% ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดในแต่ละประเภท นอกจากนี้ หากเปรียบเทียบอัตราขายได้เดือนแรกของโครงการเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เทียบกับกลุ่มบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จะพบว่ายอดขายของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนมีอัตราการขายที่สูงกว่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 17% เทียบกับอัตราการขายของบริษัทที่ไม่จดทะเบียนที่อยู่ที่ 12% (รูปที่ 2) โดยเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของยอดขายจากทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม จากการที่บริษัทขนาดใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบขณะเดียวกันเน้นระบายสต็อกคอนโดมิเนียมโดยมีการแข่งขันออก promotion ต่าง ๆ มากขึ้น โดยมีการส่งเสริมการขายหลากหลายช่องทาง อาทิ ช่องทางออนไลน์ที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้น ประกอบกับชื่อเสียงของแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือส่งผลให้ได้รับการตอบรับที่ดีขึ้น สะท้อนได้จากยอดขายของบริษัทจดทะเบียนในตลาดบางบริษัทที่ประกาศงบการเงินออกมาในไตรมาส 2 ที่ปรับตัวดีขึ้น

รูปที่ 1 : หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัย (พันหน่วย)

ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ AREA   

รูปที่ 2 : หน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่และอัตราขายได้ในเดือนแรก (พันหน่วย)

ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ AREA

สภาวะตลาดที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ขณะเดียวกันหันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น ภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงต่อเนื่องในปี 2019 ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ ๆ มากขึ้น แต่จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นสะท้อนได้จากการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไปโดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ lockdown ส่งผลให้ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2020 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ปรับลดลงถึง -43%YOY มาอยู่ที่ 34,390 หน่วย (รูปที่ 3) โดยส่วนใหญ่เป็นการปรับลดลงของโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีหน่วยเหลือขายสะสมอยู่ในระดับสูง ขณะเดียวกันหันมาเน้นเปิดโครงการแนวราบมากขึ้นเนื่องจากส่วนใหญ่เป็นตลาดที่เน้นเจาะลูกค้ากลุ่ม real demand โดยผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่ถูกลงโดยเน้นตลาด affordable (ราคาไม่แพง) มากขึ้น ทั้งนี้ถ้าดูหน่วยเปิดขายใหม่แยกตามระดับราคาและตามประเภทที่อยู่อาศัยจะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการแนวราบโดยเฉพาะในส่วนของทาวน์เฮาส์มากขึ้นสะท้อนได้จากสัดส่วนของหน่วยเปิดใหม่ที่อยู่ในช่วงระดับราคา 2-3 ล้านที่มีสัดส่วนมากขึ้น (รูปที่ 4) นอกจากนี้ หน่วยเปิดใหม่ส่วนใหญ่ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า อาทิ สายสีน้ำเงิน สีเขียว สีเหลือง และพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ 

รูปที่ 3 : หน่วยเปิดตัวใหม่ของที่อยู่อาศัยใน BMR (พันหน่วย)

ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ AREA รูปที่ 4 : หน่วยเปิดตัวใหม่จำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัยและราคา (พันหน่วย)

ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ AREA

ภาวะอุปทานส่วนเกินยังคงเป็นประเด็นที่ต้องระมัดระวัง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ผู้ประกอบการยังต้องเน้นระบายสต็อกส่งผลให้แนวโน้มการแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มปรับตัวลดลง แม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการปรับตัวโดยชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไปค่อนข้างมาก แต่หน่วยเหลือขายสะสมยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ กลางปี 2020 ยังอยู่ในระดับสูงที่ 2.21 แสนหน่วย โดยกว่า 41% เป็นประเภทคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ หากพิจารณาในแง่ของหน่วยเหลือขายตามระดับราคา จะพบว่าส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยหน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทยังอยู่ในระดับสูงที่ราว 6.3 หมื่นหน่วยหรือคิดเป็นสัดส่วนราว 70% ของหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมทั้งหมด ทั้งนี้แม้ว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะมีการเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ออกไปซึ่งส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยบางประเภท อาทิ คอนโดมิเนียมที่ราคามากกว่า 2 ล้านเริ่มปรับลดลงจากในปี 2019 แต่อัตราขายได้ต่อเดือนยังมีแนวโน้มปรับลดลงสะท้อนถึงทิศทางตลาดที่ยังมีความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินจากการที่อัตราการขายที่ยังต่ำกว่าการลดลงของหน่วยเปิดใหม่ นอกจากนี้ การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้หน่วยเหลือขายของโครงการแนวราบบางส่วนเร่งตัวขึ้นด้วย อาทิ ทาวน์เฮาส์ระดับราคา 2-3 ล้านที่มีแนวโน้มเข้ามาในตลาดมากขึ้น (รูปที่ 5 ) ดังนั้น จึงต้องจับตามองภาวะอุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาระดับต่ำกว่า 3 ล้านที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างมาก เนื่องจากเน้นกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลางถึงต่ำที่คาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้า ๆ จากผลกระทบของ COVID-19 

ทั้งนี้ หน่วยเหลือขายสะสมที่ยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการเร่งระบายสต็อก และทำให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น สะท้อนได้จากแนวโน้มการปรับตัวลดลงของราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลซึ่งสะท้อนถึงการโอนที่อยู่อาศัยใหม่ โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงถึงราว -10%YOY นอกจากนี้ EIC ยังได้วิเคราะห์ข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมจากฐานข้อมูลอสังหาฯ ที่ประกาศใน website Hipflat 

พบว่าราคาต่อตารางเมตรที่ประกาศขายมีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2018 จากค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2011-2019 ที่เพิ่มขึ้นราว 3% ต่อปี ล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2020 เพิ่มขึ้นเพียง 1.7% YOY ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในตลาดต่างจังหวัดเริ่มเห็นตัวเลขของราคาที่ปรับตัวลดลงที่ -1.8% (รูปที่ 6) (รายละเอียดเพิ่มเติมศึกษาได้จาก EIC Data Analytics : เศรษฐกิจทรุด ฉุดราคาคอนโดมิเนียมฯ โตไม่แรงเหมือนเคย) สะท้อนถึงภาวะอุปทานส่วนเกินที่ยังมีแนวโน้มกดดันให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวลดลงต่อไปอีกระยะหนึ่งจนกว่าตลาดจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นในระยะ 2 ปีข้างหน้า

รูปที่ 5 : หน่วยเหลือขายสะสมที่เร่งตัวขึ้นและอัตราการขายที่ปรับตัวลดลงสะท้อนถึงความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะอุปทานส่วนเกินในตลาดที่อยู่อาศัยบางประเภท โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงล่าง

ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ AREA 

การเปลี่ยนแปลงของหน่วยเหลือขายสะสมคำนวณจากการเปลี่ยนแปลงของหน่วยเหลือขายสะสม ณ กลางปี 2020 เทียบกับหน่วยเหลือขายสะสม ณ สิ้นปี 2019

การเปลี่ยนแปลงของอัตราการขายต่อเดือนคำนวณจากอัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนของที่อยู่อาศัยที่มีการขายอยู่ทั้งหมด ในช่วงกลางปี 2020 เทียบกับอัตราการขายในปี 2019

รูปที่ 6 : ภาวะอุปทานส่วนเกินและอุปสงค์ที่ยังซบเซากดดันให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวลดลงที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ REIC และ Hipflat.co.th (11 มิ.ย. 2020) 

สภาวะตลาดที่มีทิศทางหดตัวลงอย่างมากจากผลกระทบของ COVID-19 ส่งผลให้ EIC คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในปี 2020 จะหดตัวที่ -29% ทั้งนี้แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ล่าสุดในไทยจะปรับตัวดีขึ้นเป็นลำดับจนส่งผลให้ภาครัฐมีการผ่อนคลายมาตรการ lockdown ค่อนข้างมากแล้ว แต่จากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่รุนแรงจนส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะถดถอย กำลังซื้อผู้บริโภคปรับลดลงอย่างรุนแรงส่งผลให้ EIC คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2020 จะหดตัวที่ -7.3% (ณ มิถุนายน 2020) โดยคาดว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะเป็นไปอย่างช้า ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยระยะเวลากว่าผู้บริโภคจะมีความเชื่อมั่นและสามารถซ่อมแซมงบดุลของตน รวมทั้งสะสมความมั่งคั่งให้กลับมาดังเดิม 

ทั้งนี้แม้ว่าภายหลังการผ่อนคลาย lockdown อาจจะมีกลุ่ม real demand บางส่วนที่ได้รับผลกระทบน้อยอาจกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น สะท้อนจากยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบของผู้ประกอบการรายใหญ่ ๆ ที่ค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น แต่โดยรวม EIC มองว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยังอยู่ในภาวะซบเซา ส่งผลให้คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ในปี 2020 คาดว่าจะหดตัวที่ -29%YOY (รูปที่ 7) จากในช่วงครึ่งแรกของปีที่หดตัว -45%YOY 

EIC คาดการณ์มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2020 หดตัวที่ -7%YOY หากดูภาพรวมการโอนที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่มาตรการ LTV มีผลบังคับในเดือนเมษายนปี 2019 และต่อเนื่องมาในปี 2020 โดยหน่วยโอนและมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปีหดตัว -6.3%YOY และ -5.2%YOY ตามลำดับ ทั้งนี้ยอดโอนที่ยังไม่ติดลบมากนัก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการโอนคอนโดมิเนียมที่มาจากสัญญาซื้อขายในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะในช่วงปี 2018 ที่มีหน่วยขายได้ของคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 69,352 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมที่สร้างในปีดังกล่าวจะเริ่มทยอยสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้ในช่วงปี 2020 รวมถึงจากผลของมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐเพื่อบรรเทาผลกระทบจากมาตรการ LTV อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง 

โครงการบ้านดีมีดาวน์ และมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ซึ่งดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2019 และหลายมาตรการยังมีผลบังคับใช้ต่อเนื่องมาจนถึงในปี 2020 ทั้งนี้ EIC มองว่าแม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 จะเริ่มคลี่คลาย แต่ภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงแรงทำให้แนวโน้มการทิ้งดาวน์ (cancellation) มีโอกาสเร่งตัวสูงขึ้นจากโดยเฉลี่ยที่อยู่ที่ราว 20-25% เพิ่มขึ้นมาเป็น 30-40% ของยอด presale ทั้งหมด ประกอบกับการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังมีความเข้มงวดสะท้อนได้จากยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ที่หดตัวที่ -14%YOY ส่งผลให้ EIC คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่เหลือของปี 2020 ยังมีแนวโน้มหดตัว ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งปี 2020 คาดว่าจะหดตัวที่ -7%YOY มาอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท (รูปที่ 8)

รูปที่ 7 : ยอดขายที่อยู่อาศัยใน BMR (พันหน่วย)

ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ AREA    

รูปที่ 8 : ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ (พันล้านบาท)ที่มา : การวิเคราะห์โดย EIC จากข้อมูลของ REIC

COVID-19 ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงมากและการฟื้นตัวคงต้องอาศัยระยะเวลาค่อนข้างยาวนาน โดย EIC คาดการณ์ว่ายอดขายของผู้ประกอบการจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิด COVID-19 ได้อย่างเร็วในปี 2022 เนื่องจาก COVID-19 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคเป็นวงกว้างไม่เจาะจงแต่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดจะทยอยปรับตัวดีขึ้น แต่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังคงต้องอาศัยระยะเวลาในการปรับตัวกว่าที่จะส่งผลบวกมายังตลาดที่อยู่อาศัย อีกทั้งผลกระทบจากมาตรการ LTV ยังส่งผลให้ผู้บริโภคยังต้องอาศัยระยะเวลาในการสะสมความมั่งคั่งและเงินดาวน์ก่อนที่จะกลับมาซื้อที่อยู่อาศัย 

ทั้งนี้ EIC ประเมินว่ายอดขายที่อยู่อาศัยจะกลับมาใกล้เคียงกับระดับยอดขายในปี 2019 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิด COVID ได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2022 โดยกลุ่มกำลังซื้อระดับกลางถึงบนจะเป็นกลุ่มที่นำการฟื้นตัวของตลาด โดยโครงการแนวราบน่าจะยังเป็นตลาดที่มีสัดส่วนหลักเนื่องจากตอบโจทย์กลุ่ม real demand ที่อยู่อาศัยจริงมากที่สุด ขณะที่กลุ่มกำลังซื้อน้อยคาดว่าจะฟื้นตัวอย่างช้า ๆ เช่นเดียวกันกับยอดขายต่างชาติที่คาดว่ายังไม่กลับมาฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันใกล้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีทิศทางชะลอตัวลง 

นอกจากนี้ ยังคงต้องจับตามองปัจจัยอื่น ๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด อาทิ นโยบายกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ นโยบายสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงินของรัฐ ความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ รวมถึงภาษีที่ดินที่แม้ว่าภาครัฐจะผ่อนปรนลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% ในปี 2020 แต่คาดว่าจะส่งผลเพียงในระยะสั้น แต่ในระยะยาวภาระภาษีที่ดินยังคงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ ต้องนำมาพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อหรือพัฒนาโครงการในอนาคต  

ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยควรต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปทั้งในแง่ของ 1) ช่องทางการขาย online ที่จะมาช่วยเสริมเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อและยังเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ใช้ในการทำการตลาด 2) การพัฒนาโครงการใหม่จะเน้นความคุ้มค่าเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงและยังต้องแข่งขันกับตลาดมือสองที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจาก NPL ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น 3) ไลฟ์สไตล์ใหม่อย่างเช่นเทรนด์ของการ Work from home จะส่งผลให้ผู้บริโภคพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยให้ความสำคัญกับทั้งปัจจัยด้านทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่

ตอบโจทย์ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่อาจจะอยู่ห่างออกไป แต่ยังเดินทางได้สะดวกจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น 4) รูปแบบของการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์เทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ อาทิ ด้านสุขภาพและสุขอนามัย 

1) การแพร่ระบาดของ COVID-19 เป็นปัจจัยผลักดันให้เทคโนโลยีรวมถึงดิจิทัลแพลตฟอร์มต่าง ๆ เข้ามามีบทบาทต่อการซื้อขายที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตั้งแต่การเลือกซื้อบ้านผ่านทางช่องทาง online ที่ได้รับการยอมรับมากขึ้น โดยจะเป็นช่องทางเสริมในการเข้าถึงผู้บริโภคเนื่องจากผู้บริโภคสามารถเปรียบเทียบโครงการต่าง ๆ ได้พร้อม ๆ กันหลายโครงการโดยไม่ต้องตระเวนไปทุกโครงการ นอกจากนี้ การนำเอาเทคโนโลยีต่าง ๆ อย่างเช่น AR VR รวมถึงการ live ยังมีส่วนช่วยกระตุ้นความสนใจของผู้บริโภคอีกด้วย

2) ในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ผู้ประกอบการจะเน้นความคุ้มค่าเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดลง อีกทั้งยังต้องแข่งขันกับอุปทานบ้านมือสองที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจากผลกระทบของ COVID-19 ที่คาดว่าจะทำให้เกิดหนี้เสียในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

3) การเลือกทำเลที่เดิมอาจเป็นปัจจัยหลักในการเลือกที่อยู่อาศัย แต่แนวโน้มผู้บริโภคอาจให้น้ำหนักความสำคัญของพื้นที่ใช้สอยในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้นเนื่องจากผู้บริโภคมีแนวโน้มที่จะใช้เวลาอยู่ในบ้านมากขึ้น กระแสการ Work from home ส่งผลให้ผู้บริโภคอาจต้องการบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นภายใต้งบประมาณเดิม ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ซึ่งมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียมในเมือง แต่อาจอยู่ทำเลห่างออกไปเล็กน้อยแต่ยังอยู่ในทำเลใกล้กับโครงข่ายรถไฟฟ้าเส้นต่าง ๆ อาจได้รับความสนใจมากขึ้นเนื่องจากการขยายโครงข่ายส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ ๆ ที่มีความครอบคลุมและครบวงจรจะส่งผลให้การเดินทางมีความสะดวกรวดเร็วมากขึ้น

4) การออกแบบโครงการในอนาคตต้องตอบโจทย์วิถีชีวิตในรูปแบบใหม่ ส่งผลให้รูปแบบโครงการที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตต้องปรับเปลี่ยนไป อาทิ การออกแบบที่ตอบโจทย์ Work from home เช่นการออกแบบให้มีพื้นที่โล่งที่ผู้ซื้อสามารถปรับแต่งตามไลฟ์สไตล์และรูปแบบที่ต้องการใช้งานได้มากขึ้น หรือแม้แต่การออกแบบที่เน้นการประหยัดพลังงานเนื่องจากผู้อยู่อาศัยต้องใช้ชีวิตในบ้านมากขึ้น และการพัฒนาโครงการจะต้องคำนึงถึงความปลอดภัยและสุขลักษณะที่ดีในการอยู่อาศัยมากขึ้น อย่างเช่น การนำเอาเทคโนโลยีที่ไร้การสัมผัส (untouch) มาประยุกต์ใช้ในพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ ให้มากที่สุด อาทิ การเปิดปิดประตูและลิฟท์ที่ใช้ระบบการสแกน key card ต่าง ๆ  

บทวิเคราะห์โดย scbeic.com

RELATED ARTICLE

Responsive image

Lazada เผยดัชนีความเชื่อมั่นธุรกิจ E-commerce ผู้ค้าออนไลน์ ใน SEA เชื่อ ธุรกิจจะโตขึ้นอีกในอนาคต

Lazada เผยดัชนีความเชื่อมั่นธุรกิจ E-commerce ผู้ค้าออนไลน์ ใน SEA เชื่อ ธุรกิจจะโตขึ้นอีกในอนาคต...

Responsive image

กลุ่ม NRF ผนึกม. ขอนแก่น เดินหน้าโครงการปลูกกัญชงเพื่อการพาณิชย์ ตั้งเป้าเจาะตลาด 36 ประเทศทั่วโลก

บริษัท เอ็นอาร์ อินสแตนท์ โปรดิวซ์ จำกัด (มหาชน) หรือ NRF และบริษัท โกลเด้น ไตรแองเกิล เฮลท์ จำกัด (GTH) ผนึก มหาวิทยาลัยขอนแก่น เดินหน้า “โครงการการปลูกและสกัดกัญชงเพื่อพาณิชย์” ข...

Responsive image

Vietjet เผยรายได้ครึ่งปีแรก 2564 อยู่ที่ 365 ล้านดอลลาร์ หลังเพิ่มบริการขนส่งสินค้าทางอากาศขึ้น 45% จากปีก่อน

Vietjet เผยรายได้ครึ่งปีแรก 2564 อยู่ที่ 365 ล้านดอลลาร์ หลังเพิ่มบริการขนส่งสินค้าทางอากาศขึ้น 45% จากปีก่อน...