real estate (อสังหาริมทรัพย์) เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ต้องเผชิญกับ New Normal ซึ่งเกิดจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป หลังทั่วโลกได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดครั้งใหญ่ของ Covid-19 จึงเป็นโจทย์ที่ผู้ให้บริการแพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรอย่างบมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT ต้องเตรียมการให้กลุ่มลูกค้าผู้ได้รับผลกระทบยังไปต่อได้ เช่นเดียวกับที่ตัวบริษัทเองก็ต้องเสริมแกร่งสำหรับอนาคตด้วย Prop Tech อีกทั้งนำเทคโนโลยี Building Information Management (BIM) มาปรับใช้เพื่อให้เกิด Sustainability ในการแก้ปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมและสังคมรอบข้างอีกด้วย จากการเปิดเผยของโสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บมจ. เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) 

FPT เป็นบริษัทในกลุ่มบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งธุรกิจหลักคือเป็นผู้ให้บริการแพลตฟอร์มด้าน real estate ครบวงจรของประเทศ ปัจจุบันเป็นหนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย 

โดยภายหลังจากการเข้าซื้อกิจการของบมจ. แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ GOLD จึงทำให้ FPT เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลาย ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย (Residential) และ พาณิชยกรรมและโรงแรม (Commercial and Hospitality) เช่น สามย่าน มิตรทาวน์ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ดับบลิว โฮเต็ล แบงคอก  เป็นต้น 

รวมถึงยังเป็นผู้สนับสนุนและผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ หรือ FTREIT ขณะที่ GOLD  เป็นผู้สนับสนุนและผู้จัดการทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชยกรรม

Covid-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ real estate อย่างไรบ้าง

ด้วยความที่เราขยายการลงทุนไปใน real estate หลากหลายประเภท ทำให้ผลกระทบของ Covid-19 มีความซับซ้อน  ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและโรงแรม มองว่าฝั่งกระทบหนักน่าจะเป็นผู้เช่าด้าน retail และ office building เนื่องจากมีการประกาศออกมาว่าให้ปิดร้านค้าต่าง ๆ 

สิ่งที่เห็นคือ real estate  ที่เรียกว่า physical investment วันนี้ถูก disrupt ชัดเจนมากจากผลกระทบของ Covid-19 ซึ่งทำให้เราต้องกลับมาคิดในเชิงกลุยุทธ์ว่าการลงทุนในพื้นที่ขนาดใหญ่จะเปลี่ยนแปลงไปสู่พื้นที่ขนาดเล็กลง ซึ่งเป็น New Normal (ความปกติในรูปแบบใหม่/มาตรฐานใหม่) ที่จะเกิดขึ้นยิ่งกว่าช่วงที่การค้าทางออนไลน์เกิดขึ้นอีก  

เนื่องจากทุกคนไม่สามารถเดินเข้ามาในห้างหรือออฟฟิศได้ ทุกคนกลับไปใช้ออนไลน์เต็มที่ ทำให้ห้างกลายเป็นเพียงสถานที่ซึ่งกลุ่มผู้ให้บริการส่งสินค้ามารับของแล้วนำไปสู่ต่อให้ผู้บริโภคถึงบ้าน ดังนั้นร้านค้าเหล่านั้นไม่จำเป็นต้องอยู่ในห้าง ไม่ว่าจะอยู่ที่ไหนก็สามารขายอาหารหรือสินค้าได้  จึงเป็นสิ่งที่ real estate developer ต้องมาคิดกันว่าสถานการณ์นี้จะเกิดเป็น new normal ได้หรือไหม

เช่นเดียวกับในส่วนออฟฟิศให้เช่าที่ Covid-19 ก็เป็นตัวหนึ่งที่ชี้ให้เห็นว่าคนต้องการใช้ flexible space มากขึ้น เพราะผู้คนไม่ต้องการมาอยู่ร่วมกันมาก ๆ แต่ละทีมมุมของตัวเอง สามารถคุยกันผ่านออนไลน์ได้ ทำให้ Future of Work จะมาเปลี่ยนแปลงการจัดวางอาคารสำนักงาน ซึ่งทำให้ได้เข้าใจ Co-Working Space จะมาตอบโจทย์ new normal หลัง Covid-19 ได้ด้วย 

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยอาจจะไม่ได้โดนผลกระทบจาก Covid-19 มากนัก แต่ทำให้คนไม่อยากออกไปดูบ้าน จึงเป็น New Normal ของธุรกิจขายบ้านว่าทำอย่างไรให้ลูกค้าสามารถใช้ Virtual Visits ได้

ขณะที่ด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม (โรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้า) นั้น ฝั่ง Factory ได้รับผลกระทบ 2 เรื่องทั้งสงครามการค้าและ  Covid-19 ที่ทำให้ห่วงโซ่อุปทานเกิดการติดขัด ทั้งจากฝั่งวัตถุดิบจากเมืองจีนไม่สามารถส่งมาได้เช่นเดียวกับที่สินค้าที่ผลิตแล้วก็ไม่สามารถส่งไปยังประเทศปลายทางได้ แต่ก็มองว่าเป็นปัญหาระยะสั้น

แต่ New Normal ที่จะเกิดขึ้นคือการ re-supply chain ทั้งหมดของโลกนี้ ที่ผู้ผลิตสินค้าอาจต้องมองหาแหล่งผลิตวัตถุดิบในประเทศอื่น ๆ เช่น ไทย อินโดนีเซีย เวียดนาม นอกเหนือจากที่เมืองจีนซึ่งเป็นฐานใหญ่ในช่วงก่อนนี้ เพื่อลดความเสี่ยงในอนาคต หรือทำให้ระบบห่วงโซ่อุปทานมีความสมดุลมากขึ้น  

ฝั่งที่สองคือ Warehouse ที่มีความต้องการมาขึ้นหลังการแพร่ระบาดของ Covid-19 ซึ่งเป็นแรงผลักจากการเติบโตของการค้าออนไลน์ แต่ก็ต้องเป็นคลังสินค้าที่อยู่ในทำเลที่ตอบโจทย์ New Normal ของเศรษฐกิจใหม่ด้วยรอบ ๆ กรุงเทพ 

ฉะนั้น ด้วย Covid-19 และ E-commerce จะช่วยเติมให้ธุรกิจ Warehouse เป็นธุรกิจที่น่าจะยังคงใช้ได้อยู่ แม้ระยะสั้นอาจจะยังมีปัญหา เพราะไม่สามารถเติมสินค้าได้เหมือนเดิม ซึ่งเป็นผลมาจากการนำเข้าส่งออกยังทำได้ยากมากขึ้น แต่ระยะกลางและระยะยาว ประเทศไทยยังได้ประโยชน์จากธุรกิจ Warehouse อยู่ 

“ถ้า real estate ตัวไหนวิกฤต ก็ต้องรีบปรับตัว แต่ถ้าดีอยู่แล้วก็เสริมให้แข็งแรง ตอนนี้พยายามดูว่าจะมา balance กันได้อย่างไรภายใต้ portfolio ที่เรามีอยู่” 

ในระยะสั้นก่อนจะไปสู่ New Normal จะมีทางออกอย่างไรบ้างในส่วนธุรกิจที่ได้รับผลกระทบ

คงต้องพยายามดูแลและรักษาฐานลูกค้าให้ยังอยู่กับเราต่อได้ เพื่อให้เขามีความหวังที่จะกลับมาในธุรกิจและไปต่อได้ เช่น ในระยะสั้นฝั่งอุตสาหกรรม เราก็พยายามเก็บผู้ประกอบการให้อยู่ในอาคารของเราให้ได้มากที่สุด เข้าไปดูแลเรื่องผลกระทบในระยะสั้นแม้ว่าอาคารจะต้องปิดลง ซึ่ง 1 ใน 3 ของลูกค้าเป็นอุตสาหกรรมทางด้านยานยนต์และอิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งเป็นอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากในช่วงนี้ 

มองว่าช่วงนี้เป็นบทบาทของการใช้จ่ายภาครัฐที่ต้องมาช่วยให้คนไปต่อได้ก่อน แล้วช่วงปลายปีนี้ถ้าเรื่อง Covid-19 จบได้จริง จะมีการใช้จ่ายของผู้บริโภคกลับมา แล้วการลงทุนใหม่น่าจะเริ่มเห็นได้ในช่วงต้นปีหน้า

“ทุกคนพยายามดูแลและรักษาฐานลูกค้า ควบคู่ไปกับทำความเข้าใจต่อการเปลี่ยนแปลงใหม่ ๆ รวมถึง New Normal ไปจนถึงการปรับ business model”

การรักษาฐานลูกค้า จะมีมาตราการอย่างไรบ้าง

ในส่วนนี้ทีมก็กำลังศึกษาอยู่ เพราะวันนี้เรายังไม่รู้ว่าจะไปสิ้นสุดเมื่อไร จึงกำลังติดตามอยู่ แต่ในท้ายที่สุดคงจะมี package ออกมาให้ทางผู้เช่าที่เราเตรียมไว้แล้วแต่ยังไม่รู้ว่าต้องเท่าไรจึงเพียงพอ ซึ่งตอบได้ยากเหมือนกัน เพราะวันนี้ยังไม่เห็นว่าปลายอุโมงค์อยู่ตรงไหน ถ้ารอจนแน่ใจแล้ว วันนั้นเราพร้อมจะเข้าไปดูแลเต็มที่ 

เตรียมตัวรองรับ New Normal ที่จะเกิดขึ้นต่อไปอย่างไรบ้าง

FPT มีการทำเรื่อง Prop Tech (Real Estate Technology) โดยมีการก่อตั้ง Innovation Lab ซึ่งจะมีโจทย์ที่ต้องไปคิดว่าด้วย New Normal ที่จะเกิดขึ้น จะมี Prop Tech อะไรที่มาช่วยเติมเต็มได้ 

ตัวอย่างเช่นก่อนนี้ที่ทางทีม Innovation Lab มีโจทย์ที่ต้อง connect ส่วนของ physical world กับ cloud world แต่จากการระบาดของ Covid-19 ก็กระตุ้นให้ต้องเร่งให้เกิดเร็วขึ้น ต้องเสริมทีมงานด้านเทคโนโลยีมาเพิ่ม เพื่อให้ business model ใหม่ที่เป็น cloud จะต้องเดินหน้าให้เร็วกว่านี้ 

ปัจจัยใดที่ทำให้ FPT ให้ความสำคัญกับเรื่อง Sustainability

จากที่เราเป็นบริษัทลูกของ Frasers Property Limited ที่สิงคโปร์  ซึ่งมี TCC Group เป็นบริษัทแม่อีกที โดยมีการลงทุนอยู่ในหลาย ๆ ประเทศไม่ใช่แค่เฉพาะในไทยเท่านั้น จึงมีนโยบายชัดเจนในการเป็น ‘good citizen’ สำหรับทุกประเทศที่เราลงทุนอยู่ 

โดยคำว่า ‘good citizen’ ก็คือการพัฒนาอย่างยั่งยืน หรือ Sustainability ในมุมที่เป็นนโยบายระดับโลกของกลุ่ม Frasers Property อยู่แล้ว จากพื้นฐานที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สร้างปัญหาให้กับสังคมตั้งแต่ต้นน้ำยันปลายน้ำ เช่น ปัญหาฝุ่นควันในช่วงก่อสร้าง การบริโภคพลังงานไฟฟ้าสูง รวมถึงเรื่องการจราจร  

วันนี้จึงเริ่มใช้เทคโนโลยี Building Information Management (BIM) มากขึ้น เพื่อให้บริหารจัดการเรื่องการก่อสร้างได้มีประสิทธิภาพและทำให้เกิด Sustainability ในส่วนของการก่อสร้างได้มากขึ้น เช่น ลดสิ่งที่ทำให้เกิดขยะจากการก่อสร้าง ทั้งในมุมที่ลดจำนวนของเสียและการนำขยะกลับมาใช้ใหม่ 

อย่างไรก็ตาม สำหรับในเมืองไทยอาจจะยังไม่สามารถใช้ BIM ได้เต็มที่ เพราะ เป็นเทคโนโลยีที่ต้องมาวางกรอบร่วมกันทั้ง Ecosystem ทำให้เทคโนโลยี BIM จึงยังไปไม่สุดทาง เนื่องจากติดขัดในบางจุด เช่น ยังมีผู้รับเหมาก่อสร้างบางส่วนยังไม่พร้อมใช้ BIM แม้ปัจจุบันจะเริ่มมีจำนวนผู้ใช้เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ 

Sustainability ในอีกมิติที่บริษัทให้ความสำคัญคือมุมของการบริหารจัดการ real estate เช่น Placemaking ที่ผู้พัฒนาต้องเข้าใจถึงโลกการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปมากขึ้น โดยนำมุมมอง Human Centric ( แนวทางในการออกแบบที่คำนึงถึงผู้อยู่อาศัยเป็นศูนย์กลาง) เข้ามาด้วย เพื่อให้แน่ใจว่าผู้คนที่มาอยู่ในอาคารของเรานั้นจะต้องอยู่ได้อย่างสบายใจ เช่น ภายใน Warehouse ต้องมีระบบอากาศที่ถ่ายเทดี อุณหภูมิที่เหมาะสมควรอยู่ที่เท่าไร จึงได้นำเทคโนโลยี Smart Sensor มาใช้ เป็นต้น

นอกเหนือจากด้านสิ่งแวดล้อมและสภาพการทำงานของคนแล้ว ยังให้น้ำหนักกับมิติอื่นอย่างไรบ้าง

ต้องบอกว่า real estate หนีไม่พ้นคำว่า community ไม่ว่าจะสร้างตึกหรือหมู่บ้าน ต้องมีโอกาสที่เกิดความขัดแย้งกับชุมชนได้ โดยเฉพาะฝั่งที่เป็นอุตสาหกรรม ฉะนั้นจึงต้องให้ความสำคัญกับด้าน Community engagement ด้วย เริ่มจากพยายามเข้าใจว่าชุมชนนั้น ๆ ได้รับผลกระทบอย่างไรและหาแนวทางที่จะอยู่ร่วมกัน เช่น ทำเรื่องการป้องกันเสียง การสั่นสะเทือน เป็นต้น รวมถึงดูแลชุมชนด้วยการจัดกิจกรรมที่เป็นประโยชน์ เพื่อให้สามารถเข้าถึงชุมชนได้ง่ายขึ้น เช่น ด้านการศึกษา ตลอดจนหาคนจากชุมชนมาเติมให้อุตสาหกรรมของลูกค้าด้วย 

อะไรคือตัวชี้วัดระยะสั้นสำหรับนโยบายด้าน Sustainability ที่ชี้ว่าแนวทางที่เราทำมาประสบความสำเร็จ

ผมคิดว่าระยะสั้นต้องกลับมาดูเรื่องการอยู่ร่วมกันได้โดยไม่มีปัญหา ทั้ง Stakeholder นั่นคือ 1. พนักงาน 2. ลูกค้า รวมถึงพนักงานของลูกค้าด้วย และ 3. ชุมชน ซึ่งท้ายที่สุดแล้วคือเราต้องการเป็น Admired Company 

“ด้วยความที่เป็นคนไทยด้วยกัน เรื่อง Sustainability เป็นสิ่งที่อยู่ในหัวใจเราอยู่แล้ว ทำให้องค์กรไทยเห็นความสำคัญกับเรื่องนี้ง่ายและพร้อมที่จะให้ความร่วมมือ”