DDproperty เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ขอแนะนำข้อกฎหมายหลัก ๆ เกี่ยวกับบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมที่ผู้บริโภคควรรู้ เพื่อวางแผนและสร้างความมั่นใจก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน รวมทั้งช่วยหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดข้อพิพาทในภายหลังโดยไม่คาดคิด

“กฎหมายจัดสรร และกฎหมายควบคุมอาคาร” เรื่องที่คนซื้อบ้านห้ามมองข้าม

ในการซื้อบ้านสักหลัง ผู้ซื้อจำเป็นต้องมีข้อมูลและความเข้าใจข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจตามมาภายหลัง โดยกฎหมายหลัก ๆ ที่น่าสนใจจะมี “พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือกฎหมายจัดสรร” เพื่อควบคุมและจำกัดสิทธิของการจัดสรรที่ดินประเภทต่าง ๆ โดยมีประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับสาธารณูปโภคตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (ปว.286) มีใจความสำคัญว่า “สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไป ที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้”

ภายหลังมีการแก้ไขปรับปรุงตราพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ออกใช้บังคับแทน โดยมีใจความสำคัญเดิมที่ยังคงกำหนดให้สาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้นในโครงการจัดสรรต้องคงสภาพเดิมตลอดไป ซึ่งประเด็นนี้โครงการอสังหาฯ ส่วนใหญ่จะไม่ได้แจ้งผู้ซื้อถึงความเป็นมาของที่ดินว่าเคยเป็นที่ดินจัดสรรเก่าตามกฎหมายที่ไม่สามารถนำมาใช้เชิงพาณิชย์หรือไม่ ดังนั้นก่อนที่จะซื้อบ้านจัดสรร ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบหาข้อมูลกับสำนักงานที่ดินในท้องที่นั้น ๆ ก่อน ว่าที่ดินในโครงการดังกล่าวทำถูกกฎหมายจัดสรรหรือไม่ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง

นอกจากนี้ยังมี “พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร” ที่ผู้ซื้อแม้จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านนั้นโดยตรง แต่การต่อเติมเพิ่มนั้นจะต้องดำเนินการภายใต้กฎหมายควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคาร โดยหลัก ๆ แล้วเจ้าของบ้านไม่สามารถต่อเติมบ้านจนเต็มพื้นที่ได้ เนื่องจากกฎหมายได้กำหนดระยะร่นและที่เว้นว่างสำหรับอาคารและเขตที่ดินไว้ ซึ่งเจ้าของบ้านจะต้องทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อน พร้อมแนบแบบแปลนที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกและวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้างมาประกอบ นอกจากนี้การต่อเติมหรือขยายรั้วโครงการโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของโครงการ ยังถือว่าผิดกฎหมาย เนื่องจากรั้วโครงการสร้างขึ้นมากำหนดขอบเขตแยกระหว่างพื้นที่ส่วนตัวของบ้านและพื้นที่ของโครงการ จึงถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการโดยตรงเช่นกัน

อยากเป็นเจ้าของคอนโดฯ ควรศึกษากฎหมายอะไรบ้าง

คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมทั้งในกลุ่มผู้บริโภคที่เพิ่งมีบ้านหลังแรกหรือนักลงทุน มีโครงการใหม่ ๆ ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ที่เปิดให้จองห้องก่อนที่จะมีการก่อสร้างเกิดขึ้นจริง ถือเป็นช่วงโอกาสทองที่ผู้บริโภคจะได้จองห้องที่มีราคาถูก โปรโมชั่นที่คุ้มค่า และยังเลือกตำแหน่งห้องได้มากกว่า อย่างไรก็ตามการจองจากกระดาษมีความเสี่ยงกว่าการซื้อโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว เพราะอาจเกิดเหตุไม่คาดคิดที่ทำให้การก่อสร้างถูกระงับหรือต้องเลื่อนเวลาส่งมอบออกไป ก่อนตัดสินใจจองหรือซื้อคอนโดฯ ผู้บริโภคจึงควรศึกษาว่าโครงการนั้น ๆ ปฏิบัติตามข้อบังคับของพระราชบัญญัติอาคารชุด และพระราชบัญญัติควบคุมอาคารครบถ้วนหรือไม่ โดยมีข้อควรพิจารณาหลัก ๆ ดังนี้

• ใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ส่วนใหญ่โครงการฯ จะต้องได้รับการอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ก่อนจึงจะยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างคอนโดฯ ได้ โดยผู้สนใจสามารถสอบถามได้จากฝ่ายขายโครงการฯ นั้น
• การจดทะเบียนเป็นอาคารชุด มีผลในด้านกรรมสิทธิ์ในห้องชุด การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม การตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ปัจจัยเหล่านี้ทำให้คอนโดฯ มีความแตกต่างจากอะพาร์ตเมนต์ และทำให้ผู้ซื้อสามารถถือครองกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมในโครงการฯ นั้น ๆ ได้
• กฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย นอกจากจะส่งผลโดยตรงต่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยในระยะยาว ยังแสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบของเจ้าของโครงการที่มีต่อชุมชนข้างเคียง โดยโครงการจะต้องมีรายละเอียดแผนการปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคารด้านความปลอดภัย อาทิ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบระบายอากาศ ระยะร่นของอาคาร ระบบบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงสู่ทางระบายน้ำสาธารณะ เป็นต้น
• การกำหนดแนวร่นอาคารวัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ โครงการที่มีอาคารติดกับถนนสาธารณะต้องมีระยะร่นของอาคารจากกึ่งกลางของถนนสาธารณะนั้นตามความกว้างที่กำหนด โดยแตกต่างกันไปตามความกว้างของถนนที่โครงการตั้งอยู่

นอกจากนี้ เมื่อแบ่งตามประเภทคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) และคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) ยังมีข้อกฎหมายควบคุมที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้

 คอนโดฯ โลว์ไรส์ (Low Rise)

• การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร โครงการที่สูงไม่เกิน 8 ชั้น ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร
• ระยะร่น กำหนดไว้ว่าโครงการฯ ที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น ด้านที่ชิดกับที่ดินอื่นจะต้องทำช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือที่ริมระเบียงชั้น 2 ลงมา หรือคอนโดฯ ที่สูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องมีระยะห่างจากเขตที่ดินอื่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้นที่ 3 ขึ้นไปหรือสูงเกินกว่า 9 เมตรแต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร

คอนโดฯ ไฮไรส์ (High Rise)

• การกำหนดที่ว่างภายนอกอาคาร กฎหมายกำหนดไว้ว่าคอนโดฯ ที่เป็นอาคารขนาดใหญ่หรือสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคาร
• ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยในการก่อสร้าง ในการกำหนดระยะร่นของโครงการที่มีความสูงเกิน 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันทั้งหมดตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีระยะห่างจากที่ดินผู้อื่นมากกว่า 6 เมตรขึ้นไป 
• ความกว้างของที่ดินด้านหน้าอาคารและขนาดถนนที่ดินด้านหน้าโครงการจะต้องมีความกว้างของที่ดินหน้าอาคารและมีขนาดของถนน ดังนี้
  • อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร 
  • อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
  • ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของที่ดินทั้งสองกรณี จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร และที่ดินนั้นจะต้องว่างไว้เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้สะดวกด้วย

โครงการผ่าน “EIA” การันตีไม่กระทบสิ่งแวดล้อม

นอกจากกฎหมายควบคุมที่แตกต่างกันไปของโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดฯ แล้ว โครงการทั้งสองประเภทจำเป็นต้องผ่านการอนุมัติรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment Report หรือ EIA) ซึ่งเป็นรายงานที่ภาครัฐและเอกชนจำเป็นต้องจัดทำขึ้นก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกประเภท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันไม่ให้โครงการก่อสร้างดังกล่าวก่อให้เกิดปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบในระยะยาว ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งในระหว่างทำการก่อสร้าง และหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ

พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ได้กำหนดไว้ว่า โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่จะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้เมื่อผ่านการอนุมัติ EIA แล้วเท่านั้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จึงมักนำผลการอนุมัติ EIA นี้มาเป็นอีกจุดขายเพื่อดึงดูดความสนใจและเสริมสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อตั้งแต่ก่อนจองซื้อ ว่าโครงการนี้สามารถดำเนินการก่อสร้างได้จริงแน่นอน ในขณะที่โครงการอสังหาฯ ใดที่ทำ EIA ไม่ผ่าน ก็ไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างต่อได้ แม้จะเปิดให้ผู้ซื้อจองไปก่อนหน้าแล้วก็ตาม จึงถือเป็นความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องแบกรับไว้หากตัดสินใจเลือกจองและผ่อนดาวน์โครงการที่ยังไม่ผ่านการอนุมัติ EIA ซึ่งพร้อมที่จะถูกยกเลิกการก่อสร้างได้ทุกเมื่อ 

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่กฎหมายกำหนดให้ต้องผ่านการอนุมัติ EIA นั้น หากเป็นโครงการบ้านจัดสรรจะต้องมีพื้นที่ในโครงการมากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่ต้องทำ EIA จะต้องเป็นโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ทำให้โครงการคอนโดฯ แบบไฮไรส์ (High Rise) ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมทั้งหมด ในขณะที่โครงการคอนโดฯ แบบโลว์ไรส์ (Low Rise) บางโครงการอาจไม่ต้องทำ EIA เลย

อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้บริโภคต้องตัดสินใจอย่างรอบคอบและถี่ถ้วน เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและมีระยะเวลาผ่อนชำระที่ยาวนาน การศึกษาข้อกฎหมายเพื่อนำมาประกอบการพิจารณาเพื่อช่วยลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นก่อนตัดสินใจซื้อ จึงถือเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะในช่วงชีวิตของผู้บริโภคอาจไม่ได้ทำการซื้อที่อยู่อาศัยบ่อยนัก เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยอย่างดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (https://www.ddproperty.com) ได้รวบรวมบทความที่น่าสนใจเพื่อเป็นแหล่งรวมความรู้สำหรับคนอยากมีบ้าน พร้อมอัปเดตข่าวสารในแวดวงอสังหาฯ และรวบรวมประกาศซื้อ/ขาย/เช่าครอบคลุมหลากหลายทำเลทั่วประเทศ รวมทั้งรีวิวโครงการใหม่ที่น่าสนใจ เพื่อช่วยให้ผู้ที่อยากมีบ้าน/คอนโดฯ เป็นของตัวเอง สามารถเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้ตรงใจมากที่สุด